女性限定・専用にまつわる賃貸住宅質疑を毎日更新。
本日の安心！女性専用賃貸マンションについての質問は！？：
危険？不安な契約。土地（古家付き）を売ります。
買手（不動産業）に言って事前に契約書を見せてもらいました。その内容で１箇所不安なところがあります。何か問題ありますでしょうか？注意したほうがいい点をたくさん教えて下さい。
最後の質問①～⑤のご回答お待ちしています。｛現況｝◇仲介はなく、この業者と直接取引です。
◇契約日はまだ決まっていません。◇買手は銀行ローンを組んで買うそうです。仮審査は終わっていて、これから本審査すると聞いています。本審査を契約前に申し込むのか、契約してからなのかわかりません。◇契約は買手の取引銀行で、契約・支払い（振込）・登記移転作業 等一括で行う予定です。◇買い付け付け証明なし。売り渡し証明なし。手付金なし。｛契約書にある不安な点｝◆第○条 １、２は住宅ローン特約として一般的な内容かと思われますので概略とします。
＜融資不可能になった場合買主は契約解除できる。売り主は既に受領した金員全額を無利息で返す。本融資交渉の期限は平成○年○月○日とし、この間に融資の諾否を得る。＞・・という内容。
そして、次が問題の３です。◆３．金融機関の融資（住宅ローン）が決定し、残金決済前に所有権移転が必要な場合は、売主は残代金の精算につき安全を確かめ融資決定通知書の確認により、当該金融機関に売り主も立会して代金の決済を受けることを条件にこれに同意すること。
・・とあります。こちらとしては全額支払ってもらってから（または同時に）所有権移転したいです。そこで質問です。①こちらに全額支払ってないのに所有権を移転するのはどういう場合でしょうか？②相手は何を考えているのでしょうか？③この条件を受け入れて契約するとどんな危険性がありますか？考えられるできるだけ多くの問題点。④この３条をこちらに不利にならないように変えてもらうとどういう内容にすればいいでしょうか？⑤その他、この契約についてこちらが気をつけたほうがいい点があればそれも。※売り急いではないのですが、理由があって業者買取と決めました。※仲介で一般人の売った方が高く売れるとかの売り方に関してのアドバイスは今回けっこうです。
お手数ありがとうございます。よろしくお願いします。
セキュリティ完備！女性向けの賃貸マンション、アパートは見つかりましたか？！
安心！女性専用賃貸マンションについての回答は！？：
不動産屋です。＞当該金融機関に売り主も立会して代金の決済を受けることを条件にこれに同意すること。代金の決済を受けるとありますが、契約と決済が今回は同日に行うようですが、前倒しで予定日よりも早くということはありませんか？でもその前の文に決済前に移転が必要な場合とありますね。まず、これはどちらが正しいのかと尋ねてみてください。
ちょっと文面がおかしいですよね。この業者さんはあまり、業績が良くないですね。担保設定を先に行わないと、融資が実行されないのだと思います。金融機関が融資を実行するときに、債務者の返済力や資力をチェックしますよね。
その際に今回の質問者様への支払いをするにあたって、決済日に同時に行えない信用力であるのだと思います。ですから、融資前に所有権移転をして、その物件を担保に今回の支払い分を銀行の本部に決済を取り実行するのでしょう。
信用のある会社であれば、その日に同時に所有権移転をして融資実行をして、担保設定をするという流れで良いのですが、担保が事前にないと融資できない財務内容なのでしょう。以上で①②の答えになりますか？③銀行立会ですから、倒産しなければ問題なく、融資決定がされ支払いもされると思います。融資の実行は銀行、業者、質問者様が同席のタイミングで行われると思いますので、持ち逃げ等の心配はないと思います。
その担保をもって、他の融資を実行してといのは考えにくいですから。やっぱりその間の倒産が一番気になりますよね。
抵当権を設定している銀行はそれを競売に掛けてしまうので、ある程度は回収できますが、質問者様は売ったお金がもらえていない、一債権者となってしまうような気がします。
他の取引先の債権者と同じ立場ということです。そんなはずはないという意見もあると思いますが、この契約を締結したのはあなたですよ、と言われかねないと思います。
リスク重視で考えるとこんなことが予想できないでもないというところでしょうか。
質問者様のリスクはお金がもらえないことに尽きますから、一番大事なことですよね。④については、不利にならないようにするには、急いでいないという状況も含めて、第○条３については承諾しないというのが一番の防衛策だと思いますよ。⑤その他については、条文が無いので何とも言えませんが、特約事項は良く理解しておいてください。それと瑕疵担保責任についての条文があると思います。民法では買主が瑕疵を発見したときから、1年以内の期間にとか、契約から2年は売主は瑕疵担保責任を負うなんていう記載があると思いますが、今回は買主が業者ですので、商法526条の適用となります。
これは業者が買ったあと、半年以内に買主がその調査を行って瑕疵があったら、損害賠償なり、契約解除なりという流れになります。発見から1年とか、2年とかの記載があったら、商法に直してもらってください。その方が質問者様には有利に働くと思います。あわてて売る必要性がないのでしたら、このあたりの点も第三者の一つの意見として、お考えになってください。せっかくの大切な財産をわざわざ危険にさらす必要はないと思います。
しかも、今回の条文の内容は、銀行と業者の利益のためだけであって、リスクを負うのは質問者様だけなのですから。
長文になってしまい、申し訳ありません。
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